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Dossier spécial Gestion de Patrimoine

Sommaire


Statut de loueur en meublé professionnel

Lexique

LMP : loueur meublé professionnel
LMNP : loueur meublé non professionnel

Principe

Le statut de loueur en meublé s'applique au propriétaire d'un logement neuf ou ancien, loué meublé à une personne physique ou morale. Les revenus tirés de cette activité relèvent des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

La location est non professionnelle quand les loyers encaissés sont inférieurs à 23.000 Euros TTC/an, professionnelle au-delà ou lorsqu'ils représentent 50% des revenus du propriétaire. Le LMP est obligatoirement inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés, ou tout au moins en a fait la demande (certains refusant d'immatriculer les loueurs de meublé).

Avantages

Sous certaines conditions et dans certains montages, le bien est acquis hors TVA.

En outre la location meublée génère grâce à la déduction des intérêts d'emprunts et des amortissements des déficits imputables sur les revenus de même nature voire sur les revenus globaux (selon le cas).

En règle générale, le loueur en meublé échappe à l'IRPP pendant de nombreuses années (sur ces revenus).

Le régime du LMP est complexe et son application n'a pas que des conséquences fiscales mais également sociales. Aussi, avant tout investissement, l'ensemble des tenants et aboutissants doit être correctement évalué.

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Défiscalisation immobilière : monuments historiques

Principe

Investissement dans un immeuble classé, partiellement ou totalement, en « monument historique » ou qui est inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques.

Bien donné en location en qualité de résidence principale ou secondaire voire en hôtellerie et sans engagement de durée.

Intérêts

Le principal intérêt de l'investissement en monument historiques est de pouvoir déduire l'intégralité des déficits fonciers sur les revenus globaux, sans limitation et sans restriction, y compris pour la fraction résultant des intérêts d'emprunts.

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Loi GIRARDIN

Principe

Investissement dans un logment neuf (en VEFA ou livré) situé dans un DOM (Martinique, Réunion, Guadeloupe ou Mayotte).

Bien donné en location au moins cinq ans, à titre de résidence principale.

Le prix de location en M2 est plafonné et il existe aussi un plafond de ressources pour le locataire.

Intérêt

Réduction d'impôt pendant cinq ans à raison de 10 % du prix d'acquisition par an, dans la limite d'un plafonnement du prix au M2 à 1.898 ¤ TTC.

La Loi Girardin permet donc, à la condition impérieuse de bien sélectionner le bien acheté, d'acquérir à faible coût , et avec l'aide significative de l'Etat, un bien outre-mer.

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Loi MALRAUX

Principe

investissement dans un immeuble classé en ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager) ou dans un secteur sauvegardé (article L 313-1 à L313-3 du code de l'urbanisme). Bien donné en location pendant au moins 6 ans, et dans les 12 mois de la fin des travaux, à usage de résidence principale (location d'un immeuble nu).

Intérêts

les travaux de démolition, reconstruction et rénovation des biens sont déductibles des revenus fonciers au même titre que les autres charges liées à l'opération et notamment les intérêts d'emprunt.

Le déficit foncier généré est imputable intégralement sur le revenu global, à l'exception notable de la quote part du déficit provenant des intérêts d'emprunt.

La loi MALRAUX permet donc de rénover à coût réduit pour les contribuables fortement fiscalisés, des logements de qualité. Ceci étant, l'application de ce régime suppose le respect de conditions strictes.

Le recours à ce type de produits supposera donc l'accompagnement de professionnels qualifiés.

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Loi DEMESSINE

Principe

Investissement dans un logement neuf en résidence de tourisme située en ZRR (zone de revitalisation rurale), à la mer, la montagne ou la campagne.

Engagement de location nue, pendant 9 années, à l'exploitant de la résidence de tourisme.

Intérêts

  • récupération de la TVA sur l'achat (achat HT) ;
  • réduction d'impôt égale à 25% du prix d'acquisition plafonnée à 100.000 Euros (couple marié) ou 50.000 Euros (célibataire) ;
  • garantie du loyer par le gestionnaire ;
  • déduction forfaitaire de 6% les 9 premières années (14% ensuite) ;
  • imputation du déficit foncier sur le revenu global dans les conditions de droit commun (limitation à 10.700 Euros / an).

Bien entendu et comme toujours en matière de défiscalisation, il convient d'être prudent en la matière tant au niveau du respect des conditions de forme qu'au niveau du choix de l'investissement, un intérêt fiscal avéré ne justifiant pas de surpayer le bien ou de faire l'impasse sur les perspectives de revente.

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Qu'est-ce qu'une SOFICA ?

Les SOFICA (Sociétés pour le Financement de l'Industrie Cinématographique et Audiovisuelle) sont des sociétés anonymes constituées par appel public à l'épargne, pour une durée de 10 ans.

Les personnes physiques investissant dans des Sofica peuvent déduire de leurs revenus la totalité des sommes investies dans la double limite de 25% de leur revenu net global et de 18.000 Euros. Les entreprises peuvent pratiquer dès l'année de réalisation un amortissement exceptionnel de 50% du montant versé.

Toutefois, et dans les deux cas, ces sommes ne peuvent être désinvesties avant 5 ans sous peine de réintégration de l'avantage fiscal obtenu.

Il existe deux types de Sofica :

  • La Sofica garantie : un prix de rachat minimum est garanti (généralement de 75 à 85% du capital investi) à l'issue d'une durée de détention de 8 ans ;
  • La Sofica non garantie : le capital est investi pour une durée de 5 ans mais la valeur de rachat n'est pas garantie.

La création d'une sofica étant très encadrée (agrément DGI, agrément du Centre National de la Cinématographie..), seul des produits agréés et reconnus peuvent être achetés.

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Défiscalisation : investissement immobilier locatif, mise en place de la loi BORLOO

La loi portant engagement national pour le logement a été adoptée le 30 juin 2006. Elle a apporté différentes modifications aux régimes fiscaux d'investissements immobiliers locatifs et a institué un nouveau régime fiscal.

Depuis le 1er septembre 2006, un investisseur a le choix entre trois dispositifs. Dans le neuf « ROBIEN recentré » et ou « ROBIEN ZRR » ou « BORLOO NEUF dit POPULAIRE ». Dans l'ancien, il s'agit du « BORLOO ANCIEN ».

A. Aménagements du ROBIEN

Le régime d'amortissement ROBIEN actuel est limité aux investissements réalisés jusqu'au 31 août 2006.

Un dispositif « ROBIEN NOUVEAU » ou « ROBIEN RECENTRE» est mis en place pour les investissements réalisés dès le 1er septembre 2006 modifiant les taux et la durée de la période d'amortissement. Le total des déductions pratiquées au titre de l'amortissement demeure fixé à 50% pendant les 9 premières années mais selon une répartition différente. En effet, désormais le taux d'amortissement est de 6% les 7 premières années et de 4% les 2 années suivantes.

Plafond de loyer

Le loyer mensuel par mètre carré ne doit pas dépasser un certain montant. Pour l'application du ROBIEN RECENTRE un nouveau zonage et de nouveaux plafonds de loyers sont mis en place :

  • Zone A : PARIS et dans la petite couronne et deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne - COTES D'AZUR (bande littorale HYERE MENTON – GENEVOIS français) : les loyers ne pourront dépasser 19,89 Euros le m2
  • Zone B1 : agglomérations de plus de 250.000 habitants à grande couronne autour de PARIS - Quelques agglomérations chères (ANNECY, BAYONNE, CHAMBERY, CLUSES, LA ROCHELLE, ST MALO) – Pourtour de la COTE D'AZUR au Départements d'Outre Mer, CORSE et îles : le plafond atteint 13,82 Euros
  • Zone B 2 : reste de la Zone B, c'est-à-dire autres agglomérations de plus de 50.000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, limite de l'ILE DE France, il s'élève à 11,30 Euros ;
  • Zone C : le reste du territoire est limité à 8,28 Euros le m2.

Ce dispositif ne nécessite pas des conditions de ressources maximales de la part du locataire.

B. Création d'un BORLOO NEUF pour les investissements dans les secteurs intermédiaires

Un régime « BORLOO NEUF » (également désigné « BORLOO POPULAIRE ») complète l'amortissement « ROBIEN RECENTRE » lorsque le logement neuf est donné en location à titre d'habitation principale dans le secteur intermédiaire.

Ce dispositif permet l'application, sous certaines conditions d'une déduction de 30% sur les revenus bruts fonciers.

Le bénéfice du BORLOO NEUF est réservé aux contribuables ayant opté pour le régime ROBIEN RECENTRE. Les personnes concernées, les investissements éligibles et les conditions d'application des amortissements sont donc identiques à ceux du ROBIEN RECENTRE.

Le bénéfice du régime BORLOO POPULAIRE implique que le propriétaire s'engage à louer, pendant 9 ans à titre d'habitation principale, le logement sous certaines conditions de plafonds de loyers et de ressources du locataire. Le locataire ne doit être ni un descendant, ni un ascendant du propriétaire.

Conditions de ressources

Le contribuable doit joindre à sa déclaration de revenu de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, une copie de l'avis d'imposition ou de non imposition du locataire. En cas de changement de locataire au cours de la période de location, cette copie doit être jointe à la déclaration de l'année au cours de laquelle le changement est intervenu.

Conditions de loyers

Le dernier décret fixant les niveaux de loyers pour le "BORLOO POPULAIRE" est publié. Il prévoit 4 niveaux différents, en fonction de la situation des marchés locatifs locaux. Ainsi :

  • Zone A : PARIS et dans la petite couronne, les loyers ne pourront dépasser 15,92 Euros le m2 ;
  • Zone B1 : dans les grandes villes (agglomérations de plus de 250.000 habitants et certaines zones très tendues), le plafond atteint 11,06 Euros ;
  • Zone B2 : agglomérations entre 50.000 et 250.000 habitants, il s'élève à 9,04 Euros ;
  • Zone C : le reste du territoire est limité à 6,63 Euros le m2.

Décret 2006-1005 du 10 août 2006, JO du 11, p. 11935

Economie du dispositif

Le particulier qui opte pour ce dispositif pourra donc, en plus de l'amortissement fiscal (6% pendant 7 ans et 4% pendant 2 ans) bénéficier de 2 avantages fiscaux supplémentaires :

  • déduction fiscale de 30% sur les loyers perçus ;
  • possibilité de proroger l'engagement de location et de bénéficier ainsi d'un complément de déduction au titre de l'amortissement. A l'issue de la période initiale de location de 9 ans, le propriétaire peut, par périodes de trois ans et pendant une durée maximale de 6 ans, bénéficier d'un amortissement supplémentaire qui sera de 2,5% par an.
Entrée en vigueur

Le BORLOO NEUF entre en vigueur :

  • aux logements acquis neufs ou en état de futur achèvement à compter du 1er septembre 2006
  • aux logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l'objet, à compter du 1er septembre 2006, d'une déclaration d'ouverture de chantier... ;
  • application à compter du 1er janvier 2006, si le contribuable opte pour le ROBIEN RECENTRE.
Tableau comparatif entre le ROBIEN RECENTRE et le BORLOO NEUF
  Robien recentré Borloo neuf dit « populaire »
Logements concernés Logements neufs
Logements anciens réhabilités aboutissant à du neuf
Amortissements Les 7 premières années : 6%
Les 2 années suivantes : 4%
Les 7 premières années : 6%
Les 2 années suivantes : 4%
Les 3 années suivantes : 2,5% possibilité
Les 3 années suivantes : 2,5%
Engagement de location 9 ans
Condition de loyer maximum en euros / m² Zone A : 19,89 ¤
Zone B 1 : 13,82 ¤
Zone B 2 : 11,30 ¤
Zone C : 8,28 ¤
Zone A : 15,92 ¤
Zone B 1 : 11,06 ¤
Zone B 2 : 9,04 ¤
Zone C : 6,63 ¤
Conditions de ressources du locataire Non Oui
Qualité du locataire Le locataire peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire Le locataire ne peut être ni un descendant ni un ascendant du propriétaire
Déduction Néant (sauf ZRR) Déduction forfaitaire de 30%

C. Création d'un BORLOO ANCIEN pour les logements conventionnés

Création d'un nouveau dispositif en faveur des logements donnés en location dans le cadre d'une convention conclue avec l'Agence Nationale de l'Habitat pour les baux conclus à compter du 1er octobre 2006.

D. Suppression de régimes existants

  • le régime « BESSON ANCIEN » est supprimé pour les baux conclus à compter du 1er octobre 2006 ;
  • le régime « ROBIEN SOCIAL » est supprimé. En pratique, ce régime ne s'est jamais appliqué dans la mesure où les décrets d'application (plafonds de loyers et de ressources des locataires) ne sont jamais parus.